14 .yüzyılın başlarında kurulmaya başlayan Osmanlı Devleti, kurumlarını inşa edip, teşkilatlanırken, o dönemdeki konjonktürel ekonomik, siyasi ve sosyal şartları da göz önünde bulundurur. Dolatısyla, toprak mülkiyet sistemini de kuruluş günlerindeki savaş ekonomisini dikkate alarak gerçekleştirecektir..

Zira, sürekli içinde bulunduğu ve uzun yıllar bulunacağı savaşlar için gerekli olan finansman ve kadrolaşmayı sağlamak amacıyla, o dönem için en önemli kaynak olan toprağın devlet kontrolünde bulunması şart idi.

Bunun için de, devlet sistemini oluştururken, aldığı bir sürü örnekte olduğu gibi modeli Selçuklulardan alacaktı.

Bunu sağlamak için de “ ikda “ sistemini esas alarak, “ mirî ” olarak adlandırılan kamusal toprak rejiminde karar kılar.

Mîr Osmanlı Türkçesinde “ âmir” in kısaltılmıış şekli olup, hukuk terimi olarak mirî kelimesi de bundan oluşmuş ve devlete ait, devletin anlamında türetilmiştir.

Mîrî arazi,ya bir fetih sonucu ele geçirilen araziler, her hangi bir kimseye verilmeden doğrudan doğruya Devlet’ in hazinesi için saklı tutulan, veya özel mülk niteliğinde bir toprağın, sahibinin mirasçı bırakmadan ölümü sonucunda doğrudan doğruya devlete kalan, ya da yine mülk nitelikli arazilerin maliklerince terkedilmsinden dolayı, devletce el konulan araziler ile, mevat bir arazinin ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilmesi sonucunda meydana gelirdi. Bu vasıftaki topraklar “ memleket arazisi “ olarak da adlandırılmıştır.

Kuruluş aşamasında olan bir devletin birinci önceliği düzenli bir ordu kurmaktan geçiyordu. Bunu sağlamak için de, Tımar sistemi seçilmiştir. Bu sistem, yapısı gereği, devlet bütçesine herhangi bir külfet getirmediği gibi, aksine, her an için savaşa hazır olacak bir orduyu besleyecek ve eğitecek bir yapılanmayı sağlıyordu.
Daha devletin ikinci padişahı Orhan Bey döneminde, arazinin tasarruf durumları ve bunların gelirlerine ilişkin kayıtlar tutulmuş ve defterler oluşturulmuştur. Her ne kadar günümüze kadar gelmesi mümkün olmayan bu kayıtlar, tarihçilerce "Defter-i Köhne" olarak adlandırılmaktadır.
Osmanlı’ da savaşlarla birlikte alınmayan ve Müslüman halkın mülkiyetinde bulunan taşınmazmallar, yani ev ve arazilerde kural, özel mülkiyete yöneliktir. Bunun dışında, temelde mirî arazi iken sonradan gelirleri hayır kuruluşlarına tahsis edilen bir grup arazi de vakıf arazi olarak adlandırılır. Bunların dışında, taşlık, kayalık, çalılık , bataklık gibi tarıma elverişli olmayan “ mevat” olarak adlandırılan âtıl taşınmazmallar ile kamu yararına tekedilmiş mer’ a ve kışlak gibi orta malları Metruk Araziler de ülke topraklarının önemli bir kısmını teşkil ediyordu.
Yukarda sayılan araziler dışında,savaşla kazanılıp, devletin sınırları içine alınan araziler ise mirî, yani devlet malıydı.
Fatih Sultan Mehmet, İstanbul’ un fethinden sonra, devlet içinde teşkilatlanmasını yeniden gözden geçirme ihtiyacı duymuştur. Bu düşünceyle genişleyen imparatorluk topraklarının içindeki tarım arazilerinin belirlenmesi ve bunun rasyonel bir biçimde ekilip biçilmesini sağlamak ve devlet hazinesine katkı sağlaması açısından “Kanunname-i Kitabet-i Vilayet” adı verilen Kanunnamesi ile , İmparatorluğun tamamının yeniden ve kapsamlı tapu tahririni yaptırır. Bu tahrirlerde, arazilerin özellikleri yanında nüfus ve vergi durumları da belirlenir.

Toprak rejimine dayalı askeri düzenin ne derecede önemli bir yapı olduğunu Koçi Bey ünlü risalelerinde ayrıntılı bir şekilde anlatır.

Bu sistemin temel yapısı, fetih yoluyla kazanılan arazilerin mülkiyeti kamuda kalmak şartıyla,tarımsal anlamda kullanımının kişilere dağıtılmasıdır. Öyle ki,tımar sistemi, uzun bir süre imparatorluğun idari, askeri ve mali sisteminin temel iskeletini teşkil edecektir.

“Miri Arazi” üzerinde Timar, Zeamet ve Has uygulamalarının başlangıcı I. Sultan Murad dönemine dayanır. Aynı zamanda bu konuda ilk Arazi Kanunu diyebileceğimiz mevzuat da H.761, M.1383 tarihinde I.Murad tarafından çıkarılmış, daha sonraki Padişahlarca da bu mevzuat günün şartlarına göre revize edilmiştir.
Arazi Hukukunda “ tefviz “ olarak adlandırılan bu dağıtım ise, Timar, Zeamet ve Has olmak üzere başlıca üç ana grupta yapılmıştır.

Yıllık geliri 20.000 akçaya kadar olan araziler “ sipahi “ sınıfındaki askerlere verilip, “ timar “ olarak, yıllık geliri 20.000 ila 100.000 akça arasında olan topraklar, defterdar, subaşılar, sancakbeyi gibi devlet görevlilerine verilip, “ zeamet “ olarak, yıllık geliri 100.000 akçadan daha fazla olan topraklar ise, padişah, vezir, şehzade, beylerbeyi gibi en üst düzeyde devlet görevlilerine tahsis edilirek “ Has “ olarak adlandırılırdı.

Bu kişiler de , toprakları köylüye ekip biçmesi için tefviz ederler ve bunun belgesi olarakda tefviz edilen kişilere “ öşür “ olarak bilinen bir bedel karşılığında “ sipahi senedi “ ya da “temessük “ olarak adlandırılan tasarruf belgesi verirlerdi ki, bu uygulama tanzimat’ a kadar aralıksız sürmüştür.

Bu statüde belirlenen toprakların, seçilen devlet görevlilerine “sahib-i arz “ tahsis edilen toprakların bütününe de “dirlik“ adı verilirdi.

Bu tür arazinin mülkiyet hakkı devlet ait olup, sadece intifası, yani kullanma hakkı tahsis edilen şahıslara ait olduğundan, bu kişilerin ölümleri halinde bu hak intikal etmezdi.

Hatta devlet, bu kişilerin bir feodal yapı oluşturmalarını önlemek için, dirlik sahiplerine verdiği bu hakkı, çok uzun sürede de devam ettirmezdi. Öyle ki, dirlik sahibi, kendisine verilen sancaktaki arazilerini aralıksız olarak üç yıl peş peşe ekip biçmezse veya ikâmetini bir başka sandığa naklederse, yahut devletin yaptığı savaşlara katılmaması gibi hallerde, dirliği hemen elinden alınırdı.

Sistem yapısı itibariyle, adem-i merkeziyetçi bir idarî yapıyı ortaya çıkarıyordu. Bu yüzden fetih yoluyla edinilen arazilerin sisteme intibakları da bu anlayışın getirdiği esneklikle, rahatça sağlanıyordu.

Dirlik sahipleri de, bu toprakları kullanan kişilerden, adlarına tahakkuk eden çeşitli vergileri tahsil ederek, belli bir oranda Hazine’ ye transferini sağlardı. Ama onların bundan da önce gelen görevleri, devlete asker yetiştirmek ve gerektiğinde bu askerlerle birlikte savaşlara katılmaktı. Bunun dışında, bölgelerindeki yol, köprü v.d. inşaat işlerinin kontrolluk hizmetlerini de yerine getirirlerdi.

Dirlik vergi gelirleri Osmanlı Devletinin uzun süre önemli bir gelir kaynağını teşkil etmiştir. Tarihi belgeler ışığında ki bilgilere göre, mesela, 16. Yüzyılda Kanuni Sultan Süleyman döneminde İmparatorluk sınırları içinde bulunan arazilerin tahrir işlemleri yapılmıştır. 1534 yılında başlayıp 1634 yılında sona eren bu tahrirler sonucunda, 2350 cilt tahrir defteri tutulmuş olup, “Kuyud-u Kadime “ veya “ Kuyud-u Hakani ” adıyla bilinen bu defterler bugün Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü arşivinde saklanmaktadır.. Yapılan bu arazi tahrir kayıtlarından anlaşılacağı gibi, Hazine’ nin topladığı tüm vergilerin yüzde 37’ sini bu vergiler teşkil ediyordu.

Her ne kadar dirlik sahiplerinin konumları ilk bakışta Batı’ nın “derebeyleri ” ni çağrıştırıyorsa da, gerçek hiç de öyle değildi ; Çünkü devletin onlara verdiği yetki, yine devlet adına bir denetimden başka bir şey değildi.

Tarihi verilerden anlaşıldığına göre, mirî arazinin tamamının timar sistemi içinde değerlendirilmediği anlaşılmaktadır. Bu nitelikteki arazinin yüzde 70’ i tımar sistemi içinde değerlendirilirken, geriye kalan yüzde 30’ luk kısmı da, Devlet’ çe, kale ve sınır muhafazları, din görevlileri ve bir şekkilde devlete hizmet eden kişilere de bu toprakların tasarruf haklarını dağıtmıştır.

16. yüzyılın sonuna kadar böyle bir yapıda düzenli bir şekilde devam eden toprak rejimi, 17. y.y. dan itibaren, gerek fetihlerin son bulması, gerek Batı’ nın teknolojik gelişimi karşısında düşülen zaafiyet ve gerekse askerî ve sivil yapıdaki yozlaşmalar sebebiyle birden bire bozulmaya başlar. Bu bozulmalarla beraber İmparatorluğun nakit sıkıntısı da had safhaya ulaşır. Bu şartlar altında, Mirî arazilerin kullanma haklarının, belirlenecek yüksek bedellerle şahıslara tahsisi gündeme gelir.

O zamana kadar memur ve askeri yetkililere tahsis edilen topraklar, günümüzdeki özelleştirmeleri andıran bir zihniyet ve metodla artık “ Ayân “ a ihale edilmeye başlanmıştır. Mukataa olarak adlandırılan bu sistem, Devlete ait bir arazinin gelirinin, bir bedel karşılığında kiraya verilmesi veya belli bir süre için tasarruf hakkının geçici olarak temlikidir.



Mültezimler, kendilerine tahsis edilen toprakların karşılığında, yine kendilerine tanınan vergi toplama yetkilerini kötüye kullanmaya ve köylüye altından kalkamayacağı oranda vergi tarhiyatına başlarlar. Bununla da yetinmeyerek, kendilerine kullanım hakkı verilen arazileri, çeşitli yöntemlerle kendi mülkiyetlerine geçirme imkânlarını ararlar ve bulurlar.

Bu uygulama ile birlikte Sipahilik de hızlı bir şekilde çökmeye ve yok olmaya başlar.

17. y.y.ın sonlarına doğru ise, Osmanlı’ nın sosyal ve siyasi yapısında çözülme oldukça hızlanır. Bu sonuçta en büyük sebep ise, o yüzyılda yaşanan askerî yenilgilerdir. İmparatorluğun katı merkeziyetçi yapısı da haliyle gücünü kaybeder, bundan dolayı sistem de işlerliğini kaybetmeye başlar.

Arazî mülkiyet sisteminin yozlaşması, beraberinde askeri ve sivil bürokrasinin âyanlığa geçme konusunda büyük bir yarışı da beraberinde getirir.

Ekonomik sıkıntılar köylüyü o kadar zor durumlara sokar ki, köylü ekip biçtiği üç-beş dönüm toprağını 18. y.y. ın son çeyreğinden itibaren yok pahasına âyanlara satmaya başlar. Günümüzdeki toprak spekülatörlerinin pîrleri, o dönemin âyanları olacaktır.

O kadar ki 18. y.y. da âyanların ekonomik gücü o derecede büyür ki, neredeyse İmparatorluk arazilerinin tamamı onların tasarruf ve gözetimindedir. Bu da merkezî yönetim açısından dolaylı da olsa bir risk ve tehdit anlamı taşımaktadır.

II. Mahmud’ un tahta geçisinde âyanlar önemli görevler üstlenmişlerdir. Buna karşılık Padişah, Rumeli Âyanı Alemdar Mustafa Paşa'yı baş vezir yapmakla adeta buna karşı bir diyeti ödemişti. Hatta 1808 yılında, günümüzde bile sonuçları halâ tartışılan Sened-i İttifak'ı imzalayıp, yürürlüğe koymuştu.

Bu Sened'in önemli maddelerinde biri de , o günlerde âyanların tasarrufunda bulunan mirî arazinin mülkiyetinin âyanlara devri idi. Bu da bir anlamda devlet arazilerinin özelleştirilmesi anlamına geliyordu. Tabi burda devletin amacı, ister istemez dünya konjonktüründe hakim duruma gelen Pazar ekonomisine uyum sağlamaktı.

Bir süre sonra II. Mahmud âyanları acımasızca yok etmesine rağmen, bu tasfiye toprak zenginlerinin çıkarları ve kazanımlarımları üzerinde pek bir değişiklik yapmadı.

Tanzimatla birlikte, ülke çapında yeni bir arazi tahrir çalışması başlatılarak, mülk ve mirî arazilerin tanımlanmasının sonrasında 1858 Arazi Kanunnamesi ile devlet mirî araziyi bir defa daha kendi kontrolüne almayı deneyecektir. Zira, Arazi Kanunnâmesi’ nin amacının mîrî arazinin 19. y.y. ın ilk on yılından itibaren, Tanzimat’ kadar spekülatörlerin eline geçmiş olan toprakların onlardan alınıp, tasarruf hakkının tekrar köylüye dağıtımını öngören bir mevzuat olduğu anlaşılmaktadır. Kanunnâme’de öngörülen hükümlere bakıldığında, arazilerin kuru mülkiyet hakkı (rakabesi) devletin uhdesinde bırakılarak, kullanım hakkının (tasarrufu) bu kerre mültezimlere değil, doğrudan doğruya köylüye tahsisi bunu doğrulamaktadır.

Her ne kadar Tanzimat’ ın ilânı sonucunda mirî arazî üzerindeki timar sistemi kanunnâme ile kaldırılmış ve bunların yetkileri mültezim ve muhasıllara verilmişse de, 1839-1847 tarihleri arasında mevzuatın geçiş dönemi içinde Timar sahipleri ile mültezim ve muhassıllar bu yetkileri müştereken kullanırlar. Bundan sonraki 11 yıl içinde ise, mültezim ve muhassıllar müstakilen yetkili olurlarlar ve 1858 Arazi Kanunu çıkana kadar tek başlarına devam ettirirler.
Arazi Kanunnâmesi ve bunun ne şekilde uygulanacağına dair Tapu Nizamnâmesi’ ni, Mecelle’ yi de hazırlamış olan, Ahmed Cevded Paşa başkanlığında bir heyet hazırlamıştır.

Nizamnâme’ ye göre, toprak dağıtımı uygulamalarında, mutlaka belli bir bedel karşılığında yapılacağını gösteriyor. Fiilen kiracı niteliğinde bulunan köylüye de , bu bedele karşılık intifa hakkı kapsamında bir tapu senedi tanzim edip veriyordu.

Kanunnâmenin en önemli özelliği, daha önceleri mültezimler için kısıtlı tutulan tasarruf haklarının, köylüye verilirken oldukça geniş tutulması idi. Bir kere devlet, köylüye tahsis ettiği araziye sürekli eklip biçildiği süre içinde el koymayacaktı. Hak sahibi, tahsisli araziyi bir başkasına bedelli veya bedelsiz olarak devredebiliyordu. Bundan da önemlisi, tasarruf hakkı tahsis edilen kişinin ölümünden sonra, kanunî mirasçılarına intikal edebiliyordu. Sadece bu hakkın herhangi bir vakfa tahsisi söz konusu değildi.

Mülk araziler içinse 1874 yılına kadar Şer’iye Mahkemeleri tarafından tutulan kayıtlar sonucunda hak sahiplerine tasarruf belgesi olarak verilen “Hüccet” yerine, o tarihten sonra bu belgeler tapu dairelerince verilmeye başlanır. Aynı şekilde o zamana kadar vakıf arazi için, Evkaf İdarelerince tutulan mülkiyet kayıtlarının tutulma yetkileri de Tapu idarelerine devredilir. Yine o tarihten itibaren köy ve mahalleler bazında emlak yoklamaları yapılır.

H.1331/ M.1913 tarihinde yürürlüğe konulan “ Osmanlı Arazi Intikal Kararnâmesi “ Mîrî ve vakıf arazilerinin mirasçılara intikaline dair önemli hükümleri gündeme getirmiştir. Bu kararname ile, mîrî ve vakıf arazilerin intikaline dair hususların kapsamı daha genişletilir. Birnci derecedeki mirascılara ilâveten zevilerhâm olarak adlandırılan hısımlar da kanuni mirascılık kapsamına alınırlar.
Nihayet H. 1328 – M. 1912 senesindeDefter_i Hâkanî Nâzırı Mahmud Esad Efendi’ nim önderliğinde “ Emvâli Gayrimenkulenin Tahdit ve Tahriri HakkındaKanun-u Muvakkat “ ile ülkemizde ilk defa kadastro çalışmaları başlatılır. Ancak iki sene sonra başlayan Birinci Düya Savaşı ve sonrasındaki Kurtuluş Savaşı sebebiyle bu çalışmalara uzun bir sür ara verilmek zorunda kalınır.
Cumhuriyet’ in kurulmasından sonra, mülkiyet rejimi, başta Medenî Kanun, 2644 sayılı kanun, Tapu Sicil Nizamnamesi, 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri kanunları ve diğer yeni mevzuatla yepyeni bir şekil alır.

K A Y N A K :
Galip ESMER, “ Mevzuatımızda Gayrimenkul Hükümleri ve Tapu Sicili “ , Olgaç Matbaacılık, Ankara, 1976

http://ferahnak.wordpress.com/2010/03/27/osmanli%e2%80%99-da-tasinmazmal-mulkiyeti-rejimi/